導(dǎo)讀：近年來(lái)，在產(chǎn)權(quán)式商鋪的市場(chǎng)上，一種“售后包租、返本銷售”的促銷方式引來(lái)頗多爭(zhēng)議，“高收益、年返8%購(gòu)房款”“10年返本、原價(jià)回購(gòu)”...諸如此類充滿誘惑力的字眼充斥著投資人眼球時(shí)，使得多數(shù)投資者心動(dòng)。為加快資金回籠，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金，售后包租、返本銷售就成為了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的法寶。但是甩手掌柜并不好當(dāng)，售后包租存在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的非法集資模式，劍指售后包租。2016年4月27日，國(guó)務(wù)院處置非法集資部際聯(lián)席的14個(gè)部委在京宣布，重拳出擊非法集資，其中就包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的非法集資。

近日，本網(wǎng)接到群眾反映，河南省南陽(yáng)市官莊工區(qū)的小漢街商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下以售后包租、返本銷售等早國(guó)家早已明令禁止的房產(chǎn)銷售行為違規(guī)銷售。

小漢街項(xiàng)目銷售宣傳頁(yè)和購(gòu)房券/圖一

資料顯示：南陽(yáng)小漢街位于南陽(yáng)市南陽(yáng)市官莊工區(qū)五一路東段，開(kāi)發(fā)商為南陽(yáng)恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，管理公司為南陽(yáng)市煜煌實(shí)業(yè)有限公司，項(xiàng)目斥資1.5億元，分為三大區(qū)域：A區(qū)為民俗、美食一條街。B區(qū)為傳統(tǒng)手工作坊、文化古玩淘寶一條街。C區(qū)為酒店服務(wù)區(qū)。建設(shè)為中式建筑風(fēng)格，定位于南陽(yáng)漢代民俗文化美食城，是集吃喝玩樂(lè)購(gòu)為一體的漢代主題風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。

重點(diǎn)招商項(xiàng)目違規(guī)銷售

據(jù)小漢街銷售人員介紹，小漢街項(xiàng)目是2016年南陽(yáng)市官莊工區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，官莊工區(qū)對(duì)該項(xiàng)目非常重視，2016年10月21日，官莊工區(qū)黨主任、王書記和劉主任攜同規(guī)劃局，土地局，城建局，公安局，消防科，城管局，工商局，交通局，市場(chǎng)辦，東興辦事處，赤虎辦事處等負(fù)責(zé)人，共同對(duì)小漢街項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研，并在該項(xiàng)目舉行座談會(huì)。會(huì)議中，官莊工區(qū)各方領(lǐng)導(dǎo)表示會(huì)對(duì)小漢街目前存在的問(wèn)題(如老市場(chǎng)拆遷問(wèn)題、新市場(chǎng)形成問(wèn)題、政策扶持等)高度關(guān)注，表示會(huì)對(duì)小漢街項(xiàng)目給予相應(yīng)的幫助扶持，并稱，小漢街項(xiàng)目是正規(guī)的商業(yè)項(xiàng)目，是在政府引導(dǎo)下進(jìn)行的重點(diǎn)項(xiàng)目，證件不是問(wèn)題，更不會(huì)成為阻礙小漢街正常經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，政府對(duì)小漢街項(xiàng)目是充分信任和肯定的。

但就是這樣一個(gè)政府“拍胸脯、打保票”的項(xiàng)目如今卻在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下進(jìn)行違規(guī)預(yù)售，并已收取1-10萬(wàn)不等的高額定金。

銷售人員介紹，小漢街項(xiàng)目現(xiàn)在的商鋪分為90-230m²的中式獨(dú)棟戶型。現(xiàn)在預(yù)定商鋪分為兩種現(xiàn)金預(yù)定方式，1-2萬(wàn)定金是排號(hào)，開(kāi)盤時(shí)可以憑號(hào)優(yōu)先選購(gòu)，10萬(wàn)定金可直接定住商鋪，交付10萬(wàn)定金的購(gòu)房者可獲開(kāi)發(fā)商增送的大眾朗逸轎車一輛。目前交1-2萬(wàn)定金的已經(jīng)有60多套了，交10萬(wàn)定金的也有20多套了。粗略計(jì)算，以此違規(guī)收取的定金就已達(dá)數(shù)百萬(wàn)。

銷售人員提供的小漢街商鋪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(即商鋪包返租銷售方案)/圖二

售后包租、返租或涉嫌非法集資

隨后，銷售人員介紹了該項(xiàng)目力推的售后包租、返本銷售的模式：年返8%，月息6厘6，連返兩年，商鋪現(xiàn)房簽名下，承諾回購(gòu)。以100m²商鋪為例，銷售單價(jià)5800元/m²，總價(jià)58萬(wàn)元，月返3867元，兩年返還月9.28萬(wàn)元，兩年返還加上贈(zèng)送的10萬(wàn)元轎車，收益近20萬(wàn)元。年收益達(dá)50%。

返本銷售是一種涉嫌非法融資的行為，這種銷售方以“偷換概念”的方式進(jìn)行銷售，一旦開(kāi)發(fā)商不如約返利，消費(fèi)者的權(quán)益將很難保障。這種模式抓住的就是投資者占便宜的心態(tài)，以每年固定租金收益轉(zhuǎn)移投資者注意力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售收益。但這種模式對(duì)于投資者則存在巨大隱患，一些開(kāi)發(fā)商在履約一段時(shí)間之后因種種原因不再支付租金，致使投資者損失慘重。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種銷售模式可以更有效的刺激業(yè)主的購(gòu)買欲望，以達(dá)到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)和貓膩。

建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規(guī)定了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;處置非法集資部際聯(lián)席會(huì)議出臺(tái)的《防范和打擊非法集資宣傳教育規(guī)劃綱要(2010-2015年)》(處非聯(lián)函〔2010〕89號(hào)，明確指出“售后包租”是非法集資行為的主要表現(xiàn)。

前車之鑒

今年5月，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)以《浙江開(kāi)發(fā)商跑路美國(guó) 上萬(wàn)業(yè)主陷“售后返租”陷阱》報(bào)道了由浙江東陽(yáng)人盧小豐操控的多個(gè)公司因宣傳其旗下的杭州喬司商城和桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心項(xiàng)目，并承諾以租代售、售后返租和零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)、方式將上萬(wàn)業(yè)主套牢。面對(duì)遠(yuǎn)遁美國(guó)的盧小豐留下的爛尾樓和巨額債務(wù)，眾多業(yè)主無(wú)所適從。省、市重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，售后返租式的銷售，最后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路，業(yè)主追索賠償維權(quán)無(wú)門。醒目的標(biāo)題和關(guān)鍵詞刺痛民眾的神經(jīng)，繼而使得該事件引發(fā)公眾熱議。

資深房地產(chǎn)法律專家，北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同表示，開(kāi)發(fā)商非法拆分房屋使用權(quán)會(huì)造成所有權(quán)的不完備和不同權(quán)利人之間權(quán)利沖突。業(yè)主希望花錢買到的是房屋所有權(quán)而非使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商的做法顯然違背了業(yè)主的購(gòu)房目的。

小漢街項(xiàng)目作為南陽(yáng)市官莊工區(qū)當(dāng)?shù)卣闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，其存在的意義應(yīng)不僅僅是作為一種純盈利性的商業(yè)開(kāi)發(fā)，更應(yīng)成為一個(gè)政府形象的“標(biāo)桿”工程。然而，就是這樣一個(gè)政府“拍胸脯、打保票”的項(xiàng)目卻在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下公開(kāi)違規(guī)銷售，并且此類違規(guī)銷售行為涉嫌非法集資。

就以上情況，本報(bào)網(wǎng)將持續(xù)予以關(guān)注。(來(lái)源：中國(guó)企業(yè)網(wǎng))