全國嚴打違規賣樓 遠洋仍售「問題」項目

中國對售樓有嚴格規定，近期更加大力度打擊違規銷售，如萬科(02202)于西安因涉無證售房，連帶西安十二個項目的銷售亦被叫停。雖然政府重錘出擊，仍有發展商無視政府的巡察，繼續無證售樓，遠洋集團(03377)于天津塘沽區的樓盤「琨庭」早前被踢爆「無證開工」后，經投訴后繼續無證銷售，無視政府的監管。

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原本對西安項目信心滿滿的萬科(02202)，今年才大幅調高于該項目的銷售目標，反映出其進取態度，但亦因而惹來麻煩。西安電視臺近期報道，萬科因有兩個項目違法售樓，被西安市房管局實時叫停銷售，暫停萬科在西安市所有開發項目的網簽銷售，暫停受理新項目預售許可申請，依法嚴肅查處。

中國西安市住房保障和房屋管理局的通知指出，兩個項目「萬科城市之光」、「萬科東方傳奇」項目涉嫌違法銷售，暫停萬科旗下開發項目的網簽銷售、暫停受理其新項目的商品房預售許可申請，今次被叫停的網簽銷售項目總數達十二個。據了解，西安市房管局相關負責人對「萬科城市之光」售樓部進行了全面檢查，更提取計算機中的數據，暫扣了保險柜中的票據，制作了現場勘查筆錄，并約談西安萬科副總經理，下發了《責令停止違法行為通知書》，責令企業立即停止違規行為進行整改，接受調查處理，暫時查封售樓部，并安排監督員蹲守。

此外，包括合富輝煌(00733)在內的三家地產代理，亦被暫停在西安的一切銷售業務。萬科去年在西安的銷售額高達一百五十億元(人民幣.下同)，今年的目標更訂在二百億元，為了達標，萬科冒險無證銷售，最后拖累其他項目的銷售工作亦被叫停，得不償失。

源于金融去杠桿化

除了萬科之外，其他龍頭房地產商今年亦先后因違規銷售而被罰。安徽省住建廳通報，碧桂園(02007)的毫州項目平侯府，因涉嫌未取得預售證而已開始收取款項，因而被罰款三萬元。市場人士指出，無證銷售的亂象，源于金融去杠桿化后，地產融資難度增加，令發展商希望盡快回籠到資金，以加快工程進度，所以在未有申請到許可之前已開始銷售。不少發展商更會巧立名目，用不同的方式預售，如提供VIP預售、內部認購、繳納誠意金等形式變相預售。

雖然萬科等龍頭企業被罰，但仍有其他發展商「無有怕」，繼續無證銷售。遠洋集團之前涉嫌在仍在進行訴訟的土地上無證開工，經有關方面舉報之后，相關公司可能被處以行政罰款，而地盤亦于上月底暫時停工。不過，其樓盤的銷售工作郄仍未有叫停，樓盤銷售仍在進行，示范單位仍在開放，未受政府的罰則而停止運作。

目前仍有地產網站有其樓盤「琨庭」的銷售信訊。據「365淘房網」的介紹，「琨庭」位于天津濱海新區，開發商為天津遠洋華資置業，項目是四月中下旬舉辦品牌發布會，四月中下旬售樓處及示范區對外開放，但「琨庭」仍然未獲得《商品房預售許可證》。其他網站則已將項目名「琨庭」撤走，項目只稱為「太湖西路地塊」，但地址仍是天津市濱海新區開發區第二大街與太湖東路交口。

比無證售樓更為嚴重的是，據「365淘房網」項目位置的圖標，該土地的登記所有人應為天津城投濱海房地產經營有限公司，而根本不是遠洋，而現在以「遠洋」的名義對外銷售，有「掛羊頭賣狗肉」的嫌疑，涉嫌欺詐購房者。

取「四證」方可售樓

我國房地產及土地發展有嚴格法例監管，發展房地產項目，由開始工程至售樓，至少要取得「四證」，包括土地證、建設證、預售證及銷售許可證，缺一不可。發展商需要向縣級或市級政府提交文件，申請在特定土地上發展房地產項目，待政府批準后，整個項目會進行公開招標，其后發展商要再向政府申請建設證，最后要申請預售證及銷售許可證，才可以將樓花與現樓合法出售。

去年十月，國家住房和城鄉建設部曾發布《關于進一步規范房地產開發企業經營行為、維護房地產市場秩序的通知》，其中，無預售許可的房屋，嚴禁買賣，而全國各地房管局亦曾再三強調，未取得預售許可就售房，是絕不允許的。律師指出，無證銷售之下，預購人無法取得預售商品房的所有權，有可能出現「一房二賣」甚至「一房多賣」等問題。此外，若預售合同被認定無效，即使開發商應及時返還已收受的房款及訂金，作為導致合同無效的過錯方，仍應承擔因此帶給業主造成的損失。

雖然業主若不幸買到無證房屋，可以向房管局、規畫局等職權部門舉報并且要求解除合同，賠償包括本金、利息、房屋增值部分損失。不過，不時出現的爛尾樓問題，業主的維權之路均非常艱巨，亦要面對長年累月的法律程序。近年樓價升多少跌，尤其是新區開發具「炒作」概念，令無證銷售及開工的情況更常見，而近期政府亦已動真章，刑事拘留涉事人事，而并非只罰款了事。

與深圳、上海浦東相提并論的河北雄安新區一出，立即成為市場焦點，亦引來不少人對該區房地產的炒作，河北省政府近期亦加強調查，嚴控房地產炒作。雄安新區已查處房地產、建筑領域違法違規行為超過七百六十宗，拆除違建一百二十五處，并關閉售樓部七十一間、中介機構三十五間，清理違規售房廣告近一千六百條，而網上違反售房亦不放過。政府亦動了真章，對十間惡意炒作的房地產企業進行約談，刑事拘留違法犯罪嫌疑人七人。雖然雄安新區嚴打炒房，但仍有人冒險「搵食」，有地產代理因在已被查封的售樓中心招攬客戶而被警方帶走調查。來源：法制與廉政觀察雜志社